Ob Sie Umbaukosten in fünf- oder sechsstelliger Höhe auf einen Schlag von den Mieteinnahmen abziehen können oder nur verteilt über die Nutzungsdauer des Gebäudes, macht allein schon wegen des progressiv ansteigenden Steuertarifs einen großen Unterschied.
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?
Da die Grenzen zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten fließend sind, sollten Sie in der Steuererklärung zunächst in die vollen gehen, und abwarten, wie gründlich das Finanzamt den Fall prüft.
Ist die Behörde der Meinung, es lägen Herstellungskosten vor, kontern Sie mit Hinweisen auf steuerzahlerfreundliche Urteile.
Urteil Az. IX R 39/05
So hatte der BFH (Az. IX R 39/05) schon vor längerer Zeit wie folgt entschieden: "Aufwendungen für den Umbau eines Großraumbüros in vier Einzelbüros unter der Verwendung von Rigips-Ständerwerk sowie für die Anpassung der Elektroinstallation im hierdurch notwendigen Umfang sind sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung."
Den Steuervorteil können Sie natürlich auch im umgekehrten Fall beanspruchen, wenn Sie aus mehreren kleinen Büros ein größeres machen.
Wichtig für Sie ist auch folgende Entscheidung des obersten Steuergerichts (Az. IX R 64/99), bei der es um die grundlegende Sanierung einer weiterhin zu Wohnzwecken genutzten Wohnung ging.
Dort heißt es in der Begründung: "Eine Wohnung ist deshalb nicht neu hergestellt, wenn lediglichder umbaute Raum umgestaltet oder grundlegend saniert wird. Vielmehr müssen die neu eingefügten Gebäudeteile dem Gesamtgebäude das bautechnische Gepräge geben. Das ist insbesondere der Fall, wenn verbrauchte Teile ersetzt werden, die für die Nutzungsdauer bestimmend sind."
Auseinandersetzungen gibt es trotzdem
Auf Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt müssen Sie aber auch bei der Umwidmung eines Gebäudes vorbereitet sein, z.B. bei der Umgestaltung von Büro- und Wöhnräumen.
Zu dieser Variante hat aktuell das Finanzgericht Münster ein steuerfreundliches Urteil (Az. 12 K3193/12) veröffentlicht. Es widerspricht der Ansicht des Finanzamts, dass die Umnutzung von gewerblichen Räumen zu Wohnzwecken per se zu Herstellungskosten führt.
Handelt es sich lediglich um eine zeitgemäße Modernisierung, können Sie die Aufwendungensofort in voller Höhe als Werbungskosten geltend machen.
