Betriebskosten müssen innerhalb eines Jahres abgerechnet werden. Verschickt ein Vermieter eine Betriebskostenabrechnung mit bewusst falschen Angaben, nur um die Abrechnungsfrist zu wahren, verhindert dies den Fristablauf nicht.
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I. Der Hintergrund
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Im Dezember 2012 übersandte die Vermieterin dem Mieter die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2011 mit einer Nachforderung von 256 EUR. Grundlage der Abrechnung waren jedoch die Kosten aus dem Jahr 2010, da die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt.
Nachdem die Vermieterin die Jahresabrechnung für 2011 erhalten hatte, erstellte sie im April 2013 eine neue Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 mit einer Nachforderung von 345 EUR.
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II. Die Entscheidung
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Das Gericht folgt nicht der Auffassung des Vermieters, dass die im Dezember 2012 übersandte Abrechnung die einjährige Abrechnungsfrist gewahrt habe. Es entschied vielmehr, dass die Vermieterin keine Nachzahlung verlangen kann, weil sie die Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums nicht eingehalten hat.
Die Abrechnung aus dem Dezember 2012 stellt den Versuch dar, den Ausschluss der Nachforderung infolge Versäumens der Abrechnungsfrist zu umgehen. Die absichtlich falsche Angabe der Gesamtkosten allein zur Wahrung der Abrechnungsfrist ist nicht geeignet, die Frist zugunsten des Vermieters als gewahrt anzusehen.
Der Vermieter muss sich rechtzeitig bemühen, die Gesamtkosten des Abrechnungsjahres zu ermitteln und eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen. Das gilt auch bei vermieteten Eigentumswohnungen. Der Vermieter muss frühzeitig beim Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft die Abrechnung anmahnen und ggf. weitere geeignete und zumutbare Schritte unternehmen. Wenn er dies getan hat und trotzdem die Abrechnungsfrist versäumt wird, kann der Vermieter sich darauf berufen, dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat.
