Saniert ein Wohnungs- eigentümer eigenmächtig Gemeinschaftseigentum, kann er die Kosten nur dann von der Wohnungseigentümergemein- schaft erstattet bekommen, wenn die Maßnahme ohnehin hätte durchgeführt werden müssen. Von der Beschlusslage und der Dringlichkeit der Maßnahme hängt ab, wer den Ersatz schuldet.
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I. Der Hintergrund
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Im Jahr 2004 hatte ein Architekt einen Sanierungsplan für die Wohnanlage vorgelegt. Die Eigentümer beschlossen den Sanierungsplan und führten diesen durch. Eine darin vorgesehene Sanierung der Kellersohle stellten sie jedoch zurück.
Die Klägerin erwarb ihre Wohnung im Souterrain 2005. Nach dem Erwerb ließ sie die Kellersohle ihrer Wohnung für 14.000 EUR sanieren und für 3.500 EUR die Eingangs- und Innentüren ihrer Wohnung ersetzen. Sie verlangt von der Gemeinschaft Ersatz der aufgewendeten Kosten.
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II. Die Entscheidung
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Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nur die Kosten für die Türen erstatten muss, nicht dagegen die Kosten für die Sanierung der Kellersohle.
Ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Sanierung der Kellersohle als Aufwand für eine Notgeschäftsführung scheidet aus. Zwar ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Eigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Um solche Maßnahmen handelte es sich hier nicht. Es drohte kein unmittelbarer Schaden für das Gemeinschaftseigentum und die Maßnahmen dienten der dauerhaften Sanierung der Kellersohle. Sie waren nicht von ihrem Notgeschäftsführungsrecht gedeckt.
Auch ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag besteht nicht. Die Sanierung hat nicht dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen der Eigentümer entsprochen, denn die Eigentümer hatten beschlossen, die Maßnahme einstweilen zurückzustellen.
Die Wohnungseigentümer sind nicht Schuldner eines Ersatzanspruchs. Sie hatten sich mit dem Sanierungsbedarf befasst und beschlossen, die Sohle zunächst nicht zu sanieren, sondern abzuwarten, ob sich die Feuchtigkeitserscheinungen auch ohne eine solche Maßnahme zurückbilden. Die Eigentümerin hatte eine Änderung dieses Beschlusses nicht herbeigeführt. Die Sanierung war deshalb nicht Pflicht der Gemeinschaft. Ob die Wohnungseigentümer die Sohle hätten sanieren und ihren abweichenden Beschluss jedenfalls jetzt ergänzen oder ändern mussten, ist unerheblich. Denn eine eventuelle Verpflichtung, den Beschluss zu ändern, träfe ebenfalls nur die Wohnungseigentümer selbst, nicht aber die Gemeinschaft.
